01房地產(chǎn)會計核算介紹

房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算，在實際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進(jìn)行損益的核算，其經(jīng)營成果只能是一個開發(fā)項目全部竣工，驗收合格、交付使用以后，才能進(jìn)行該項目的決算。這個時候才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計算經(jīng)營成果。

平時發(fā)生的成本費用支出一般在“開發(fā)成本”科目核算。收到的預(yù)付款，在“預(yù)收工程款”科目核算。

02開發(fā)成本核算的內(nèi)容

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費或批租地價：

指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：

指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費指：

土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。

4、建筑安裝工程費：

指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。

5、配套設(shè)施費：

指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

03賬務(wù)處理

公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生一些支出，比如:勘測費用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設(shè)計費用、人員工資、等等帳務(wù)處理。

1、勘測費用、設(shè)計費用支出

借：開發(fā)成本--前期工程費

貸：銀行存款等

2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）

借：其他應(yīng)應(yīng)收款--文物保證金

貸：銀行存款等

3、人員工資

（1）支付工資時

借：應(yīng)付工資

貸：應(yīng)交稅金--個人所得稅

貸：現(xiàn)金

（2)月末，工資分配時

借：管理費用--工資（管理部門）

借：銷售費用--工資（銷售部門）

貸：應(yīng)付工資

04成本、收入核算的賬務(wù)處理

成本、收入核算的賬務(wù)處理

1、收入的核算

（1）收到首付款、按揭貸款時

借：現(xiàn)金（或銀行存款）

貸：預(yù)收帳款--預(yù)售房款

（2）商品房完工交付使用后

借：預(yù)收帳款--預(yù)售房款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（3）同時，結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：主營業(yè)務(wù)收入

貸：本年利潤

2、成本的核算

（1）商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出

借：開發(fā)成本--土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費等

貸：銀行存款等

（2）商品房完工交付使用后

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（4）同時，結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：本年利潤

貸：主營業(yè)務(wù)成本

注意：這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個特殊性，是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入（開發(fā)成本的）。

1、發(fā)生的費用按照部門分類：

借：開發(fā)間接費用

管理費用

貸：現(xiàn)金（銀行存款）

2、發(fā)生的與項目有關(guān)的土地，土地征用費，拆遷費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，建筑安裝工程費屬于直接費用，可直入成本。

借：開發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費

開發(fā)成本--前期工程費

開發(fā)成本--建筑安裝工程費

開發(fā)成本--土地款及費用

貸；銀行成款（現(xiàn)金）

發(fā)生的費用和成本，即使到了月末也不結(jié)轉(zhuǎn)，年末也不用結(jié)轉(zhuǎn)，平時在資產(chǎn)負(fù)債表的存貨里顯示（如果是對外出售的，就在存貨里顯示，如果不是，做固定資產(chǎn)的，就應(yīng)該用在建工程了），損益表當(dāng)然也不用顯示開發(fā)間接費用和開發(fā)成本的數(shù)據(jù)，等對外銷售時，按照預(yù)計的收入與實際銷售收入的比例，來結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用和開發(fā)成本。